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19 02 2022

No es especulación, sino miedo


Autor: Fabio Quetglas









En muchas sociedades se castiga fiscalmente la vivienda vacía. La lógica detrás de dicha decisión es estimular a los propietarios a poner en el mercado las mismas, para facilitar el acceso a los demandantes. Se supone que constituye una medida “antiespeculativa”, orientada a darle fluidez a la oferta.

Ahora bien, en la mayoría de esas sociedades (a diferencia de lo que ocurre en la Argentina), el ahorro a largo plazo en inmuebles urbanos es una alternativa económica entre otras. La razón de tal circunstancia es que quienes disponen de posibilidades de ahorro tienen un amplio menú de alternativas seguras y de fácil liquidez. Es muy usual que las familias de clase media en Europa ahorren en deuda pública de sus países sin temor al default; en EE.UU. es la bolsa (y por tanto el apalancamiento del tejido empresarial) la que se lleva las palmas; eso sin mencionar que muchísima gente sencillamente deja el dinero en el banco con la convicción (al menos hasta ahora) de que la tasa de inflación no erosionará el resultado de sus esfuerzos.

En la Argentina, que a lo largo de los últimos 50 años vivió 2 hiperinflaciones, largos períodos de alta inflación, reemplazo compulsivo de plazos fijos por bonos a largo plazo, pesificación forzada, prohibiciones de acceder legalmente a moneda de refugio, etcétera, todo eso consolidó una larga tradición de ahorrar en inmuebles como una forma de “seguro”. Los que toman dicha decisión no lo hacen pensando solo en la rentabilidad, sino para protegerse de los manotazos predatorios de un sector público que recurrentemente apela a recursos que no le pertenecen para financiarse o para resolver catástrofes que él mismo ha generado.

La paradoja de tal decisión es que los propietarios de inmuebles vacíos saben a ciencia cierta cada uno de los problemas que su decisión acarrea (altos costos de mantenimiento, por ejemplo). Tener un inmueble vacío es un verdadero engorro para el propietario. Por supuesto que alquilar podría favorecer la rentabilidad de la decisión, pero la anomalía se completa cuando advertimos que un juicio de desalojo dura en promedio 4 años en la ciudad de Buenos Aires.

Los inmuebles urbanos de la Argentina que se encuentran vacíos, en muchos casos no son ociosos, porque su finalidad original fue evitar alternativas de ahorro “más peligrosas”. Es duro señalarlo en un país con tantas dificultades en materia de vivienda. El mercado de la vivienda no hace más que exhibir las deficiencias de nuestra macroeconomía, sin ahorro, sin previsibilidad, sin reglas. En casi todos los mercados nuestro desquicio fiscal y monetario hace estragos, pero en la vivienda la evidencia es peor no solo por los impactos humanos de su inadecuada provisión, sino porque al tratarse de un bien muy oneroso solo accesible para el 90% de los demandantes con asistencia crediticia, los desequilibrios no son fácilmente subsanables.

Por supuesto que no es bueno que una ciudad como CABA tenga 150.000 inmuebles vacíos; pero avanzar hacia la punición de tal circunstancia sin revisar la historia completa será un golpe innecesario en la confianza de quienes sostienen la inversión inmobiliaria. Disponer de ese stock de inmuebles puede y debe ser considerado un punto a favor. Hay que dar buenos instrumentos a los propietarios para que los pongan en alquiler, y reivindicar el ahorro como algo positivo en vez de perseguirlo de manera sistemática.

Como una última nota de color, los inversores argentinos en inmuebles (la enorme mayoría dispone solo de uno o dos) son pequeños ahorristas que muchas veces los han heredado o que, pensando en sus hijos, compran en alguna ciudad universitaria. Su inclinación por “los ladrillos” muchas veces es heredada. No desperdiciemos esa energía y no nos mintamos a nosotros mismos. En la Argentina no es la especulación, sino el miedo lo que atenaza el mercado inmobiliario.

Publicado en La Nación el 16 de febrero de 2022.